Cosa significa “monetizzazione” e perchè il regolamento proposto non quadra?

Vota

Durante il Consiglio del 10 Aprile 2017, è stata presentato un regolamento per prevedere la monetizzazione dei parcheggi nei casi in cui ci sia richiesta di un cambio di destinazione d’uso su una proprietà non dotata di sufficienti metri quadri di parcheggio secondo quanto stabilito dagli standard urbanistici. Con un tale regolamento il Comune concederà la possibilità di derogare ai requisiti di parcheggio in cambio di danaro (ecco perchè si parla di monetizzare). Il regolamento è stato preparato dagli uffici e votato in modo compatto dalla maggioranza senza alcun intervento in merito alla questione.

Il Gruppo del Movimento 5 stelle, si è opposto ed ha votato contro il provvedimento portando delle motivazioni oggettive e chiedendo garanzie maggiori per il rispetto del sistema urbanistico del Comune.

Un regolamento simile a questo è stato presentato o a novembre 2014 e poi ritirato perché il consiglio non era convinto della scelta di derogare a quelli che sono gli standard urbanistici. Allora, non ci era piaciuta la trovata di un regolamento che impegnasse l’Amministrazione ad accettare di sopperire alla mancanza di un requisito da parte di un richiedente dietro compenso in denaro, quantizzato e stabilito.

Adesso che il provvedimento è arrivato nuovamente in consiglio, cambiato nella forma ma non nel concetto, abbiamo avuto modo di ampliare ulteriormente la nostra opinione in merito e la nostra contrarietà al provvedimento si è arricchita con nuove osservazioni.

Gli standard urbanistici rappresentano i rapporti massimi tra gli spazi destinati agli insediamenti residenziali e gli spazi pubblici riservati alle attività collettive, all’edilizia scolastica, a verde pubblico o a parcheggi.

ll concetto di standard è stato introdotto dal decreto interministeriale due aprile 1968 n. 1444. (http://www.ediltecnico.it/30735/parcheggi-standard-pubblici-o-aree-private-pertinenziali-ecco-la-differenza/).

La possibilità di “monetizzare” lo standard, rappresenta la pratica che permette al lottizzante di corrispondere alla pubblica amministrazione (P.A.) un canone in danaro per ogni metro quadrato non ceduto. 

La P.A. avrà poi l’obbligo di utilizzare quanto ottenuto dalla monetizzazione per la realizzazione di opere pubbliche da localizzarsi ove pianificato?

Questa pratica, in realtà rischia di tradursi in bene altro: produce maggiori introiti finanziari a vantaggio delle pubbliche amministrazioni, senza che queste, poi, prevedano un effettiva reinvestimento dei proventi per la realizzazione di standard.

Precisato che la monetizzazione degli standard è una facoltà che l’Amministrazione si riserva, questa possibilità non deve comunque determinare una riduzione delle superfici a standard ma dovrebbe implicare una loro realizzazione differita attraverso una pianificazione urbanistica che individui soluzioni più idonee per la valorizzazione del sistema urbano.

Portiamo come esempio un altro provvedimento che ha cambiato in modo rilevante il volto al nostro centro storico. Parliamo di quando è stato deciso di permettere la trasformazione dei fondi commerciali o artigianali ad immobili. Forse a suo tempo anche quella decisione era sembrata una buona cosa una possibilità per i cittadini. Chi prese la decisione allora  pensava sbloccare delle situazioni ingessate e forse ne è convinto ancora adesso ma le ripercussioni di questa decisione non sono state minime.

Da allora il centro storico si è progressivamente depauperato dei servizi e sono stati creati alloggi a basso costo che inizialmente hanno prodotto degli introiti. Con il tempo però i valori degli immobili stessi sono calati per la presenza di abitazioni a basso costo e rendita, con il risultato di una mancata riqualificazione urbanistica. Quindi pensiamo bene alle decisioni che prendiamo ed alle conseguenze che queste possono avere per il futuro e quello che vogliamo produrre nel nostro Comune.

Gli standard urbanistici esistono ed hanno un loro motivo, grazie ad essi stabiliamo la qualità di vita del nostro comune, indicano un certo indice per la presenza di parchi, strade, parcheggi, le case sono sufficientemente distanti ecc….Con questo regolamento si va a cambiare proprio quella che è la situazione che viviamo come comunità intera.

Da oggi per fare un esempio pratico: esiste un edificio artigianale in disuso per il quale si pensa di chiedere il cambio di destinazione d’uso e trasformarlo in un negozio (anche un supermercato o altro). Secondo i famosi standard: la proprietà deve possedere parcheggi in relazione alla superficie di vendita. Perché i clienti devono poter parcheggiare senza arrecare disturbo al quartiere (i famosi standard appunto servono a questo: a garantire la vivibilità!). Allo stesso modo chi vuol costruire un nuovo edificio con negozi deve prevedere adeguati posti auto ecc. Con regolamento sulla monetizzazione sarà possibile derogare ai requisiti pagando una certa cifra in sede di richiesta del permesso. Accordato il permesso, i parcheggi non saranno realizzati in più. Se i clienti non avranno posto dove parcheggiare, se useranno i posti pubblici in prossimità oppure se ci saranno difficoltà per i quartiere e le proprietà accanto non è stato considerato. Questo farà cambiare necessariamente volto a tutto l’intorno. Niente sarà fatto a compensazione di questa difficoltà fornita al cittadino, né in termini di compensazione urbanistica, né in termini di impegno da nessuna delle due parti.

L’eventualità di un simile passaggio a nostro parere dovrebbe comportare la necessaria esecuzione di lavori per il mantenimento dei requisiti urbanistici esternamente alla proprietà, attraverso alcuni passaggi fondamentali:

  • individuazione in concerto con la amministrazione di luogo di prossimità in cui attuarli;
  • verifica della possibilità di realizzazione delle opere in prossimità;
  • richiesta di una cifra per la monetizzazione che sia tale da permettere la realizzazione di opere necessarie (compreso per esempio eventuale acquisto di terreno)
  • l’impegno di realizzazione delle opere da parte della amministrazione reinvestendo in queste i proventi ottenuti dalla operazione.

Altrimenti l’operazione resta una cessione previo compenso in denari per l’acquisto di un diritto che non si dovrebbe possedere e che altri, le nuove costruzioni per esempio, sono tenuti ad avere. Non è nemmeno un condono: perché il condono viene chiesto a posteriori, ma in questo caso l’autorizzazione è concomitante ad un pagamento che quantifica la mancanza di un diritto.

Inoltre il procedimento per la deroga agli standard urbanistici è contestuale alla variazionedi destinazione d’uso per cui diventa un diritto acquistabile, e acquisito per sempre, anche se le situazioni cambiano. Cosa accade allora se cambia il tipo di esercizio, con magari molta più necessità di parcheggi?

Nessun vincolo è posto in tal senso nel regolamento.

Le condizioni poste per la monetizzazione nel regolamento sono riportate nell’Articolo 10 che riportiamo.

 Art. 10 – Condizioni per accoglimento richieste di monetizzazione

Al fine del possibile accoglimento, le richieste di monetizzazione, fatto salvo comunque il parere dell’Amministrazione, devono presentare le seguenti condizioni:

  • Sia dimostrata l’oggettiva impossibilità di reperimento degli standard per indisponibilità di areeidonee, ovvero per ragioni di rispetto e salvaguardia delle caratteristiche dell’area stessa.
  • Sia presente un’area di parcheggio pubblico a non più di 100 metri dall’ingresso dell’immobile, escludendo i parcheggi paralleli al senso stradale.
  • Rimane comunque facoltà dell’Amministrazione valutare la proposta di monetizzazione anche parziale degli standard urbanistici in qualunque caso la particolare conformazione dell’area da acquisire non garantisca un disegno organico, una completa funzionalità ed una economica manutenzione.

 Le condizioni di accettazione indicate sono onestamente poche.

Inoltre la decisione è rimandata ad una decisione della Giunta, ma non vi è indicato dietro a quali pareri, la giunta si esprime in forma positiva o negativa.

Il fatto che la decisione non sia automatica ma valutata caso per caso può essere pensato come un fatto positiva in realtà rende tale decisione aperta a qualsiasi possibile risultato, in maniera discrezionale e non metodologica. Trovo questo modo di procedere molto pericoloso in campo urbanistico specialmente perché in linea di principio si stilano i regolamenti urbanistici ecc, proprio perché si vuole che le decisioni abbiamo un carattere oggettivo e uguali per tutti, in questo caso si rischia l’esatto contrario e questo lo ripeto è molto pericoloso e crea quei precedenti e avrà conseguenze non certamente rassicuranti.

motivi di vincolo di accettazione dovrebbero essere maggiori e si dovrebbe introdurre la possibilità accettazione o di diniego con regole più definite e scevre da decisioni estempoaranee.

Questo è molto importante e il regolamento di novembre 2014 almeno riportava un limite massimo di metri quadri monetizzabili pari a 150 mq e chiedeva di utilizzare gli introiti della monetizzazione per la manutenzione di spazi di parcheggio e di aree a verde pubblico.

In questo regolamento, vi sono alcune mancanze oggettivamente importanti:

  • il limite di posti da monetizzare
  • impegno ad impiego dei proventi in realizzazione di ulteriori standard urbanistici per la zona o comunque per il miglioramento e la manutenzione di quelli esistenti in luogo. 

Questa la posizione e il discorso che abbiamo tenuto in Consiglio Comunale durante la discussione de provvedimento ma le correzioni e i vincoli richiesti non sono stati accettati.

 

Print Friendly, PDF & Email

Lascia un commento

Il tuo indirizzo email non sarà pubblicato. I campi obbligatori sono contrassegnati *